L’Optimisation des Parcs de Stationnement au sein des Programmes Immobiliers - Amocite

En liminaire, la ville devient « intelligente ». Cette intelligence est le partage, partage des ressources, partage des services, mise en relations des utilisateurs.

Toujours en liminaire, l’économie après avoir été agricole, puis industrielle, puis marchande, devient celle du partage notamment avec l’émergence du phénomène de « l’uberisation » de la société.

Par conséquent, les nouveaux programmes immobiliers urbains doivent évoluer pour s’adapter à ce nouvel environnement appelé Smart City ce qui tout simplement signifie l’optimisation des potentialités de l’urbanité.

A ce titre, il convient de faire preuve d’innovation notamment sur la question du stationnement « intelligent ».

Le constat

Une planification urbaine cherchant à sortir du tout automobile
Une commercialisation encore liée à la possibilité de se stationner
L’évolution des mentalités en termes de possession et d’usage de la voiture
L’arrivée progressive des véhicules autonomes
La nécessaire mutabilité des espaces urbains

Nous assistons à une inversion de la réglementation en matière de contraintes de stationnement au sein des programmes immobiliers. En premier lieu, l’ordonnance du 3 octobre 2013 relative au développement de logements instaure sous certaines conditions une dérogation à l’obligation de stationnements en cas de surélévation ou de rénovation. En second lieu, la loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises fixe un seuil maximum d’emplacements de stationnement pour les logements locatifs aidés, à savoir notamment une place pour deux logements lorsque l’immeuble est situé à moins de 500 m d’une station de transport en commun en site propre. Enfin, la loi ALUR invite les futurs plans locaux d’urbanisme métropolitain à déréglementer l’article relatif aux stationnements, à savoir l’article 12 des PLU. Ainsi, les PLUM prévoiront un modèle de développement permettant aux habitants des agglomérations d’être moins dépendants de la voiture particulière pour leurs déplacements. Cela se traduira par exemple par une organisation du stationnement en parkings relais comme cela est évoqué sur notre territoire métropolitain.

Dans l’avenir, il est vraisemblable que les besoins en stationnements diminuent eu égard à l’évolution des mentalités et des pratiques de déplacement. La multiplicité des offres de transports collectifs, il est déjà imaginé des petits transports collectifs modulables entièrement autonomes autorisant des dessertes personnalisées, le développement de l’auto-partage, il est déjà conçu des véhicules spécifiquement dédié, l’accroissement permanent du coût que représente un véhicule sachant que celui-ci n’est utilisé que 5% du temps, le développement des voitures autonomes permettant de déposer un membre de la famille à son travail puis de retourner seule au domicile pour bénéficier à un autre membre ferait chuter de 43% le taux de détention des véhicule selon une étude rendue par l’Institut de Recherche sur les Transports de l’Université du Michigan, l’image de la voiture qui après avoir été un signe de richesse, puis d’indépendance, devient rétrograde, incitent à envisager des solutions alternatives plus adaptées et moins onéreuses. Aussi, le parking souterrain, progressivement inutilisé suite à la diminution du nombre de voitures, sera conçu pour évoluer avec son temps, se transformer et se métamorphoser secteur par secteur, zone par zone, en espace privé ou communautaire. Ainsi, il pourra être envisagé dans le futur de créer des espaces associatifs de quartier tel que salle de cinéma, de sports, de réunion, etc.

La gestion actuelle

Recours quasi-systématique au statut de la copropriété
Attribution individuelle avec identification des places d’où un risque de dévoiement
Tentatives de foisonnement de places privatives ou de partage de places communes
Parcs privés sous-utilisés
Aucune recherche d’économie

Pour ce qui a trait à l’attribution des emplacements de stationnements au sein de programme immobilier, nous observons que les promoteurs ont quasiment systématiquement recours à une attribution individuelle desdits emplacements et, dans l’immense majorité des cas, ladite attribution s’effectue sous forme de lot de copropriété ou bien de jouissance exclusive.

Si cette situation a le mérite de pérenniser une pratique empirique en la matière et donc de rassurer les opérateurs, elle prive malheureusement les parcs privés de stationnements d’une nécessaire mutabilité. Cela implique à terme des détournements de l’usage initial notamment par le stockage d’objets divers à la place des véhicules.

Alors même que la cité recherche des solutions durables de stockage des véhicules stationnés, solutions inévitablement onéreuses et consommatrices de précieux fonciers urbains, nous constatons simultanément un sous-emploi des parcs privés existants alors même qu’ils furent réglementairement imposés lors du permis de construire.

Pour répondre à cette problématique de sous-emploi, des tentatives infructueuses de foisonnement d’emplacements de stationnement ont été initiées par certains constructeurs. La raison de cet échec est simple. Cette solution consistait à attribuer à deux usagers différents le même parking, à savoir en journée à un occupant professionnel et en soirée à un occupant résidentiel. Or, il suffisait que ledit parking ne soit pas libéré au bon moment pour provoquer une discorde. La simple perspective de celle-ci dissuadait les acquéreurs potentiels pour qui ne pas disposer d’un parking est encore rédhibitoire.

La seconde réponse en ce sens récemment développée est de recourir à la gestion des emplacements de stationnement sous forme de parties communes dont l’usage est réglementé par le règlement de copropriété. Or, cette solution peut à tout moment être remise en cause par l’Assemblée Générale des copropriétaires la rendant ainsi précaire et donc évidemment non satisfaisante sur le plan patrimonial.

Une autre piste pourrait être l’attribution de tous les stationnements à une association syndicale de propriétaires telle qu’une ASL. Or, cette solution ne permettrait pas de différencier les bénéficiaires. Tous les propriétaires inscrits au sein du périmètre syndicale seraient membres de droits de ladite association et à ce titre bénéficieraient d’un emplacement de stationnement sans acquérir ce droit. En outre, il faudrait que l’association acquière seule l’ensemble des parkings. Or, à sa création, celle-ci ne dispose pas de capitaux et ensuite cela semble compliqué, pour ne pas écrire impossible notamment juridiquement, de réclamer à chaque membre nominativement de verser une cotisation initiale correspondante au prix réel d’un parking.

La solution

Une nappe de stationnement formant un tènement autonome
Des droits acquis sous forme de part sociale de SCI
Des places non attribuées
Un contrôle d’accès différencié et intelligent
Une gestion par un professionnel dédié

Par conséquent, il semble opportun d’envisager un traitement innovant et modulable des nappes privées de stationnements afin de permettre leur constante adaptation aux demandes et attentes évolutives des occupants. Ainsi, la nappe de stationnement, souvent réalisées en sous-sol, formerait une entité juridique à part entière inscrite dans un volume foncier autonome destiné appartenir à une société civile immobilière (SCI) elle-même détenue sous forme de parts sociales par les propriétaires de logement en surface. Cette entité offrirait un droit d’accès au parking pour les différents occupants selon leur besoin. En effet, nous constatons une évolution rapides des modes de déplacement et notamment quant à l’usage de la voiture (auto-partage, covoiturage, location très courte durée, etc.). Aussi, le programme ainsi doté serait en mesure d’anticiper ces changements de comportement.

Dans cette hypothèse, un contrôle d’accès au parking souterrain pourra se faire par lecture électronique des plaques d’immatriculation via un système optique qui compare le numéro lu avec ceux entrés dans une base de données. Le système contrôle automatiquement les droits accordés au véhicule qui se présente pour déclencher l’ouverture de la barrière ou au contraire refuser l’accès par écran d’information. Il suffira au bénéficiaire d’un emplacement de stationnement de renseigner au préalable sa ou ses plaques minéralogiques. Le nombre d’autorisation d’accès sera fonction du nombre de droits que chacun détiendra. Une fois dans le parking, le bénéficiaire se stationnera sur une place libre de son choix à l’instar d’un parking public. En sortie, le système de contrôle d’accès décomptera le véhicule qui aura quitté le parking toujours grâce à la reconnaissance de sa plaque minéralogique. Ce système informatique cognitif, couplé au contrôle d’accès, déduira les habitudes des usagers et sera par conséquent capable de déterminer rapidement les fréquences d’utilisation de chacun. Ainsi, il sera possible statistiquement d’estimer à l’avance le taux de remplissage du parking et donc la capacité d’accueil de ce dernier suivant les jours et les plages horaires afin d’accorder de nouveaux droits d’entrée ponctuels aux usagers occasionnels tels que convives, clients et riverains.

Les utilisateurs occasionnels, désireux de se stationner, se connecteront à un portail internet, ou à une application smartphone, afin de solliciter en ligne une places pour un créneau horaire déterminé. Le système informatique estimera si la demande est recevable compte tenu du taux de remplissage prévisionnel pour le créneau requis. Si la demande est compatible, alors une place sera réservée pour la plage horaire demandée et un code barre tag sera envoyé sur le téléphone portable préalablement renseigné du demandeur. Ce dernier n’aura plus qu’à présenter le tag qui se sera affiché sur son téléphone portable à la borne d’entrée du parking. Simultanément, le contrôle d’accès scannera la plaque d’immatriculation du visiteur qui se présente afin de contrôler ultérieurement sa sortie. Dans l’hypothèse où l’utilisateur ponctuel ne quitterait pas le parking à l’heure indiquée, un tarif prohibitif et donc dissuasif lui serait appliqué au-delà de l’heure limite. De nombreux prestataires spécialisés sont susceptibles de postuler afin que leur soit confié la gestion de ce type de parking et donc la gestion des droits d’accès correspondants.

Il faut également noter que ce type de contrôle d’accès permet d’identifier les propriétaires des véhicules présents ce qui accroît la sécurisation du parking.

Les avantages de la solution ou l’argumentaire commercial

Le surbooking
L’accueil ponctuel d’invités ou de partenaires
La vente horaire de places
La mise à disposition de véhicules électriques auto-partagés
L’offre de services
La mutabilité de l’espace
L’effacement progressif des charges

La smart city est l’optimisation et le partage des ressources pour améliorer le quotidien des usagers en luttant notamment contre le sous-emploi des équipements potentiellement disponibles. Les gestionnaires de parc de stationnement comme d’ailleurs bon nombre d’acteurs économiques modernes utilisent le principe du surbooking. Certes, cette technique est déployée par les entreprises dans le dessein d’améliorer leur rentabilité. Dans notre cas, le surbooking permettra en premier lieu d’améliorer la disponibilité d’accueil des véhicules de nos usagers mais également d’améliorer les services connexes et de financer une partie des charges.

Tout d’abord, les résidents auront la faculté de permettre à leurs invités, tout comme les professionnels à leurs partenaires, de se stationner gratuitement à des heures convenues à l’avance par réservation sur une application dédiée.

Le système d’optimisation des stationnements permettra aussi, selon la disponibilité, de vendre à des usagers extérieurs des places horaires. Il suffira à ces derniers de payer par carte bancaire à la borne de sortie après avoir présenté à la machine leur ticket d’entrée. Selon les estimations, ce service permettra d’effacer progressivement les charges de maintenance et d’entretien du parking soulageant ainsi les propriétaires.

S’agissant d’une société dédiée destinée à gérer ledit parking, celle-ci pourra exploiter des véhicules électriques en auto-partage, véhicules mis d’abord à la disposition des résidents mais pouvant également, et selon la fréquentation, être loués à titre onéreux à des usagers extérieurs. Ce service offrira une véritable alternative in situ à la voiture permettant peut-être à certains résidents de se dispenser d’acquérir leur propre véhicule dont ils ne se serviraient finalement qu’occasionnellement. Cela sera donc générateur d’économies très conséquentes.

Il n’est pas à exclure que dans l’avenir, de nouveaux services soient envisagés par la société commerciale et ce afin de satisfaire de nouvelles attentes non encore imaginées à ce jour.

Dans ce même registre d’évolution des attentes, des technologies, des usages, l’espace parking pourra aisément se requalifier, muter, se reconvertir en d’autres destinations ou services tels que des équipements sportifs, fonctionnels, communautaires ou autres qui restent à inventer.

En effet, pourquoi par des règles contraignantes nécessitant des décisions unanimes bloquer la mutabilité des espaces alors qu’une simple organisation souple, protectrice et novatrice peut permettre de réussir à s’adapter efficacement et rapidement aux nouveaux besoins tout au long de la vie du bâtiment.